Dịp cuối năm 2018, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn khá dồi dào và giá tăng nhẹ 1-2% so với Quý 3. Cùng nghe những phân tích chi tiết dưới đây của các chuyên gia BĐS để có quyết định đúng đắn nhất..
Bùng nổ” sản phẩm căn hộ
Số liệu thống kê của Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong năm 2018, thị trường BĐS nhà ở trên địa bàn Thủ đô Hà Nội được cung cấp mới thêm gần 44.800 sản phẩm, trong đó căn hộ chung cư là trên 39.000 căn, chiếm 87% tổng nguồn cung BĐS nhà ở của Hà Nội. Chỉ tính riêng trong quý IV/2018, Hà Nội có khoảng 14.800 căn hộ mới được đưa ra thị trường, chiếm 38% nguồn cung cả năm của phân khúc này và tăng khoảng 50% so với quý III. Trong đó, quận Long Biên là địa bàn có nguồn cung căn hộ lớn nhất, chiếm trên 51% tổng nguồn cung, tiếp theo đó là các địa bàn: Hoàng Mai, Gia Lâm, Tây Hồ, Đống Đa, Nam Từ Liêm, Hà Đông…
Lý giải về sự “bùng nổ” này, Tổng Giám đốc Công ty BĐS G6 Land Nguyễn Anh Quê cho biết, thị trường BĐS dịp cuối năm thường được chia thành hai khoảng thời gian. Ở thời điểm trước tháng 12 âm lịch (trong quý IV của năm) là thời gian bán tốt nhất, nên các chủ đầu tư tập trung đưa nhiều sản phẩm ra thị trường. “Khoảng thời gian từ đầu tháng 12 âm lịch cho đến hết Tết thì thị trường sẽ trầm lắng hơn” – ông Nguyễn Anh Quê chia sẻ. Khảo sát của báo Kinh tế & Đô thị cho thấy, giá bán căn hộ tương đối ổn định, chủ đầu tư và đơn vị phân phối thực hiện nhiều chương trình khuyến mại để kích cầu sản phẩm, cùng với đó là giá bán một số dòng sản phẩm cũng được tăng nhẹ.
“Trong năm 2019, nhóm các sản phẩm trung – cao cấp được cho là sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Các sản phẩm có mức giá dưới 20 triệu đồng thì biên độ lợi nhuận của chủ đầu tư thấp, tiện ích sản phẩm cũng kém hấp hẫn đối với khách hàng. Cùng với những chính sách cho vay mua nhà linh hoạt như hiện nay, phân khúc sản phẩm trung cấp có mức giá từ 22 – 33 triệu đồng/m2 sẽ là sự lựa chọn tối ưu cho khách hàng, vì có nhiều tiện ích hơn và nằm gần với trung tâm hơn.” – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết
Tại dự án dự án Skyview Plaza (Thanh Xuân) thời điểm hiện tại giá bán căn hộ từ 70 – dưới 100m2 là 27.63 triệu đồng/m2, tăng khoảng 1% so với thời điểm trước ngày 5/1/2019. Đại diện Công ty CP Đất Xanh Miền Bắc – đơn vị phân phối độc quyền dự án cho biết, với mức giá này khách hàng sẽ được bàn giao một căn hộ full nội thất và đã bao gồm cả thuế. Tương tự, ở các dự án khác như Imperia Sky Garden (Hoàng Mai) hay VinCity Sportia (Nam Từ Liêm) giá bán cũng tăng nhẹ 1%, ở mức từ 30 – 32 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có chính sách chiết khấu tương đối cao (5%) và hỗ trợ vay vốn ngân hàng từ 70 – 90% giá trị sản phẩm.
Cẩn trọng với hệ lụy tăng giá
Chia sẻ về việc tăng giá căn hộ dịp cận Tết âm lịch, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Duc Khe Land Vũ Đức Khuê cho biết, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa, vì vậy vào dịp giáp Tết giá được đẩy lên cao hơn so với bình thường là dựa vào xu thế chung của thị trường. Giá tăng không phải do khan hiếm sản phẩm mà tăng theo xu thế tâm lý ngày Tết, trong khi đó sức mua trên thị trường lại giảm đi so với thời điểm quý III. “Đây là xu thế chung của thị trường BĐS vào dịp giáp Tết, chứ không chỉ riêng trong dịp Tết 2019 này. Tính đến thời điểm hiện tại, mức độ thanh khoản các sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ đạt khoảng 60% tổng số lượng căn hộ được đưa ra thị trường, trong khi đó ở thời điểm quý III/2018, số lượng này đạt mức 66%” – ông Vũ Đức Khuê nói.
Tuy nhiên, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Duc Khe Land cũng cho rằng, việc tăng giá trong thời điểm này sẽ có ảnh hưởng xấu đến thị trường dịp sau Tết. Khi giá đã được đẩy lên cao thì các chủ đầu tư khó có thể hạ xuống mức giá ban đầu, việc thanh khoản sẽ chậm hơn và nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn. “Cũng cần phải cẩn trọng với hệ lụy của việc tăng giá ở thời điểm hiện tại, vì trên thực tế nguồn cung vẫn còn rất nhiều, chứ không phải thị trường đang khan hiếm sản phẩm” – ông Nguyễn Anh Quê chia sẻ.
Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ được cung cấp ra thị trường trong dịp cuối năm 2018 có đến 66% thuộc nhóm trung cấp, giá bán từ 20 – 35 triệu đồng/m2. Đây cũng là nhóm sản phẩm có mức thanh khoản cao nhất trên thị trường BĐS nhà ở. Theo đánh giá của các chuyên gia, nhóm các sản phẩm căn hộ trung – cao cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường và trở thành sản phẩm chủ lực của phân khúc căn hộ trong năm 2019.
Thạc sĩ Dương Quỳnh Nga – Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp Hội BĐS Việt Nam) nhìn nhận, các chủ đầu tư vẫn có xu hướng tập trung vào dòng sản phẩm trung cấp và bình dân để khai thác một lượng khách hàng lớn và đang có nhu cầu thực về nhà ở. Song, trên thực tế trong năm 2018, đặc biệt là những tháng cuối năm dòng sản phẩm thuộc nhóm trung cấp đã lấn át nhóm bình dân. Nguyên nhân là do các dự án căn hộ trung cấp có lợi thế về vị trí nằm gần trung tâm, còn các dự án bình dân nằm xa trung tâm hơn nên khó bán hơn. Thạc sĩ Dương Thu Nga cho rằng, trong năm 2019, dòng sản phẩm này sẽ chiếm khoảng 80% nhu cầu trên thị trường.
